政策解读

明晰物业职责 科学维护权益 物业服务权责划分常识问答

发布日期:2018/08/29 次浏览


 
    □姜海丽
    我们常常可以看到这样的现象:一些业主因为对小区的物业服务不满意而拒绝交纳物业费,他们拒交费用的理由也是多种多样的,有的因为小区环境卫生差、有的因为公共设施受损没人维修、有的因为家里失窃、还有的则是因为房屋漏水等等,因为物业服务企业未能解决这些问题所以拒交物业费。这部分业主大多认为:“我不管是谁的责任,我交了物业费,有事就应该找物业服务企业,他们解决不了就不交物业费。”这种想法无视法律和契约,随意放大了物业服务企业的责任和权利,带有强烈的个人情绪,是不理性不科学的。那么,物业管理区域内发生的纠纷与矛盾,物业服务企业究竟是否应该承担责任?首先应弄明白纠纷矛盾的发生与物业服务之间的关系,其次还应明晰物业服务的职责、义务界限等内容,本文特整理了一些常识问答以供参考。
    ●问:业主有权审查物业服务企业的收支吗?
    答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
    ●问:物业企业能够对业主进行各类罚款吗?
    答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业企业都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。
    ●问:业主家中被盗,物业企业是否一定要赔偿?
    答:要分情况讨论。《物业管理条例》第四十七条,“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业企业收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业企业就没有法律责任。
    ●问:住在底层的业主需要交电梯费吗?
    答:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。
    一栋住宅按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业服务企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
    ●问:物业应该帮忙代收快递吗?
    答:一般情况下,如果业主没有和物业企业签订代收代管协议或交纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物业人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。
    ●问:小区的车位所有权到底属于谁?
    答:《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
    “《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
    ●问:车辆停放时,车主享有什么样的权利?假如车辆丢失,物业服务企业应该承担什么样的责任?
    答:车主享有车辆停放及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,业主不能要求物业企业承担赔偿责任。如果物业企业有明显的失职情形,并且这种失职与业主存在一定的因果关系,则物业企业有可能要承担一定的赔偿责任。
    ●问:业主家里跑水了,物业应负什么责任?
    答:物业服务企业以提供物业服务业务为宗旨。企业所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业企业违反法律及相关的契约规定造成的,物业企业应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。
    ●问:业主委员会的成员必须是业主吗?
    答:是的。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有一定组织协调能力、能够主动履行业主义务的业主担任。业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系。
    ●问:业主委员会可以与物业服务企业解除合同吗?
    答:业主委员会不可以擅自与物业服务企业解除合同,业主委员会与物业服务企业解除合同必须经业主大会授权,即经过全体业主过半数同意方可。
    ●问:何时可以收取物业服务费用?
    答:房屋交付买受人之前发生的物业服务费,由建设单位承担;房屋交付买受人之后发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
房屋达到交付条件,买受人延迟接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。任何人不得以房屋空置、没有住等理由拒交物业费。
    ●问:不交物业费,物业企业有权停水停电吗?
    答:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业服务合同的双方当事人为业主与物业企业,两者处于不同的法律关系中。
    停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业企业不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业服务合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业企业可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则为无效条款,业主反而可以追究物业企业的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业企业擅自停水停电给供水、供电公司造成损失的,供水供电公司也可以向物业企业索赔。
    ●问:房屋有质量问题,业主能拒交物业费吗?
    答:在物业服务法律关系中,业主应该向物业企业给付物业费,业主是债务人,物业企业是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业企业为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业费来抵销前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业企业给付物业费。
    至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。
    ●问:交房后一直未装修,是否应交纳物业费?
    答:在物业企业书面通知业主交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。
    最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”
    物业服务是无数琐碎工作的系统组合,创建和谐社会离不开它、生产生活离不开它、安居乐业离不开它、文明卫生城市离不开它,在此,希望业主能够在物业管理活动中积极履行业主义务,模范遵守业主公约,客观公正地对待物业服务;物业服务企业更要诚实、守信,切实提高管理和服务水平,对于业主的误解应积极应对,如在日常物业服务工作中加强与业主之间的沟通,加强相关法律法规的宣传教育,加强服务质量的提升,加强用心服务等,让我们多以理解和包容的心态,共建美好家园。

  

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