2006年包头市房地产市场运行展望

    促进2006年包头房地产市场运行的主要积极因素
    投资环境趋于优化。2006年房地产业调控总体上继续坚持“有保有压、区别对待”的原则,2005年制订的一系列宏观调控措施也将逐步展现。“8?31”后一级土地市场得到充分净化;“农转非”恢复供地,城镇化进程加快,旧城区改造力度加大等,均为包头市2006年房地产业招商引资提供了良好的政策环境。
    城市投资和建设持续推进。2005年,“三大盛事”相继举办,包头市的城建投资亮点频频闪现,一大批重大市政设施、道桥工程、商业、文化和社会公用设施已如期建设和投入使用,直接或间接地推动了房地产业发展。2006年,按照包头市国民经济和社会发展“十一五”规划发展思路,将进一步优化固定资产投资结构,促进第三产业发展,将对推动住宅与房地产业发展提供更为合理的空间布局。
    房地产业发展的目标更加明确。随着新一轮城市总体规划修编、土地利用总体规划、住宅与房地产业发展规划的完善,包头市房地产业发展定位、空间布局和建设发展的中长期目标将更加明确。2005年处在“十五”计划收尾和“十一五”规划启动的交替阶段,研究、总结和做好规划,将进一步增强城市管理者、投资者和建设者的信心,也为房地产企业的战略发展,提供更为确切的信息、目标和决策依据。
    居民消费实力不断增强。由于包头经济发展前景良好,2004年人均GDP已超过3000元美金,居民可支配收入依然会保持较大增幅,居民潜在的住房购买力继续释放,从“居者有其屋”到“居者优其屋”的状况转变。同时在城市开放度提高、投资环境改善、服务业活跃、通货膨胀趋缓的大前提下,包头对外来经商人口的吸引力会有所增强,外来群体购置住宅和商铺的比重会有所提高。
    可能制约2006年包头市房地产业发展的因素
    住宅建设供应结构尚需调控。虽然2005年普通商品住房和经济适用住房占住宅总量90%以上,但中高档商品住宅建设呈增长态势,而经济适用住房建设规模已由2004年的65.8万平方米减少到46万平方米,土地、税费等优惠政策落不到实处已严重影响了经济适用住房建设发展;另外国办26号、自治区政府11号文件关于稳定房价的意见中,土地供应等主要措施尚未落实,使得构筑完善的住房保障体系增加了变数。
    货币政策效应会愈加突出。2005年上半年,央行的收缩信贷规模及加息的调控已进一步加强,据估算2005年包头市房地产开发企业投资中利用国内贷款不足1亿元,比2004年减少约60%,这种情况将会延续。流动资金偏紧有可能成为2006年限制房地产市场持续发展的一个重要原因。
    城镇化进程中必然影响农民利益。2006年城乡结合部、“城中村”改造不仅是包头市城镇化发展的必然,也是房地产业发展的重要组成部分。城乡结合部、“城中村”是当地农民及外来务工人员和农牧民进城务工人员的主要聚集居住区,改造过程中,肯定要牵涉到他们的切身利益,集体土地征用、房屋拆迁、补偿等成为政府急需解决的课题。
    2006年房地产市场发展的判断
    1、市场秩序。近几年,政府各行政管理部门加大了市场监管与服务力度,将整顿规范房地产市场秩序纳入到全市整顿市场经济秩序范畴,切实加强和完善了房地产宏观引导和微观管理。已经实行了案审制、市场巡查制,规范了行政行为,建立了商品房网上备案系统,从根本上规范了销售、交易行为,杜绝短期炒房、一房多售、虚假销售等行为;更为重要的是建设厅189号文件将贯彻施行,规划、建委、房产等部门将形成监管合力,共同维护房地产业健康发展。因此,2006年房地产市场环境将进一步净化。
    2、空间分布。东河区北梁改造、青山区青东路两侧改造、九原区组团式开发、昆区明日星城二期建设等项目的实施,使得2006年我市的房地产项目的空间布局更趋于均质化。一部分支付能力有限的家庭或群体将考虑在近郊置业,当然拥有便利交通条件、完善的教育、医疗环境,具有城镇化建设基础的区域仍将是多数消费者的首选。
    3、供求结构。2006年市场的供求结构预计仍将保持2005年的基本状况。一是中高档商品房建设将有所提高,商业用房建设有所下降。二是拆迁规模保持平稳,预计在30万平方米左右。三是普通商品房、经济适用住房基本保持相当规模,廉租住房补贴稳步加强。四是90~110平方米的单套中户型依旧是市场的主力户型,但随着房价涨幅,可能会有不少中青年家庭考虑70~80平方米的中小户型。五是存量房交易日趋加温,可能要影响和调节新建住房的价位、户型和房室比例结构。
    4、价格走势。由于我市房价上涨的根本原因是旺盛的需求,因此2006年乃至近几年内房价上涨成为必然。由于我市各市区与旗县经济发展水平、居民收入差别较大,故各区域房价差距也较大。在中心区的多层住宅好楼层每平方米售价已超过2500元,已经超过主流购房群体的心理价位和经济承受能力,如果房价普遍涨幅太快,会极大挫伤消费者的购房欲望,反而对持续发展的“楼市”产生负面影响,这也应该是开发商所要关注的;当然政府也将会继续采取积极的干预,配合市场的自发调节,只有在保障公平前提下,最大限度地追求效率。另外,2004年总价15万元100平方米住宅能被市场接受,2005年总价17万元100平方米的住宅仍然被多数人接受。但单价再涨太多,只能以减少单套面积压低总价,这已显示了消费者趋于理性和成熟。因此,市场经济下的房价波动,本质上是效率与公平的博弈,在政府、开发商、消费者之间的相互博弈中,必然要制定公平交易的规则,维护消费者的权益,维护正常的房地产市场秩序。2006年将房价涨幅控制在10%以内应该是能够实现的。

(开发科)

  

包头市住房和城乡建设局主管

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