我市物业管理的现状及存在的问题??关于我市物业管理纳入社区管理体制的研究(一)

    为进一步规范物业管理工作,加快推进物业管理的社会化、专业化、市场化,提升城市现代化管理水平,市房产局近日会同市委组织部和市经济技术社会发展研究中心,联合对我市物业管理的情况进行了调查,提出了《包头市物业管理纳入社区管理体制的研究》,全面分析了全市物业管理的现状及存在的问题,对更好地落实物业管理纳入社区管理体制提出意见和建议。
我市物业管理的现状
    一是我市物业管理总体状况。伴随着城市的发展建设,包头市物业管理从无到有,从初始到发展,逐步走向了成熟。几年来,包头市相继颁布实施了《住宅区物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业管理服务收费管理办法(暂行)》、《前期物业管理招投标暂行规定》、《业主大会议事规则》、《关于把物业管理工作纳入社区管理体制的意见》、《业主委员会管理办法》等一系列政策法规。特别是在解决物业专项维修资金归集难的问题上取得了显著成效。在全国物业管理项目创优达标评比中,我市获得国家级物业管理示范项目5个、国家级优秀项目4个、自治区级示范项目10个、自治区级优秀项目29个。2003年以来连续三年,在自治区住宅与房地产管理综合考评中荣膺第一。目前我市物业管理在房地产行业投诉率中占17%,低于全国平均水平。
    二是我市物业管理发展阶段。包头市物业管理的发展,大体经历了三个阶段。第一阶段,1993年至1999年,房管所由福利型转变为市场化,对小区推行物业管理;第二阶段,1999年至2005年,对新建小区一步到位推行物业管理;第三阶段,2005年以后,物业管理纳入社区管理体制通过试点,并将全面推开。
我市物业管理存在的问题
    一是物业管理市场化进程缓慢。全市物业管理企业完全市场化运作的不多,绝大多数的物业管理企业从业人员专业化程度不高,并且缺乏较强的服务意识,服务质量不尽如人意,物业服务仅停留在初级管理服务的水平。另外,居民物业消费意识尚未形成,相关的物业法规还不够完善。包头市物业费收缴率偏低,平均仅为30%左右,业主满意度不高,使物业管理市场化进程缓慢。
    二是物业管理纳入社区管理体制存在内外环境问题。物业管理作为一项社会系统工程,涉及到观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面,包头市虽然在物业管理纳入社区管理体制方面进行了有益的尝试,但问题仍然较多。在内部体制方面,存在业主委员会的组建率低,物业企业的规范化服务程度低,业主参与民主管理的意识低;在外部环境方面,物业企业与社区“位势”不对等,通过市场竞争机制选择物业管理企业的机制不灵活,业主委员会、业主大会、物业管理企业和社区居委会相互配合不够协调。
我市物业管理纳入社区管理体制的现实意义
    一是有利于建设和谐包头。和谐社会的基础是和谐社区,只有社区的和谐才能带动整个城市和社会的和谐。物业管理作为社区管理的重要组成部分,只有在纳入社区管理体制后才能既有利于维护居民的切身利益,又会在创建管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、人际关系和谐等方面发挥不可替代的作用,使物业管理企业健康发展,从而全面推进和谐包头的建设。
    二是有利于提升城市化水平。根据包头市“十一五”规划,到2010年包头城镇人口将达到220万人以上,城镇化率突破80%。在城镇化快速发展过程中,增加的城市人口将不断融入到社区中,给社区管理和服务带来新的机遇和挑战,只有将物业管理纳入社区管理体制,以社区党组织为核心,建立起一个运转灵活、精干高效的新体制,形成统一领导、各司其职、互相合作、规范管理的新格局,才能为广大居民创建一个清新靓丽、舒适安宁的工作生活环境,有效地维护和改善城市形象。
    三是有利于巩固文明城市成果。包头作为中西部地区唯一荣获首批全国文明城市称号的城市,已引起社会各界的广泛关注,对外影响力和辐射力进一步扩大。社区作为城市的细胞和窗口,直接反映一个城市的文明程度。将物业管理纳入社区管理体制,使管理更加科学,服务更加优质,提升社区的文明程度,以便为巩固和发展文明城市成果提供更为坚实的基础和保障。
    四是有利于深化包头城市管理体制改革。党的十六大明确提出了完善城市居民自治,建设管理有序、文明祥和的新型社区的任务,把社区建设提到了新的高度。包头市把物业管理纳入社区管理体制,实行物业管理新模式,是进行城市基层管理体制改革的有益尝试。把物业管理纳入社区管理体制,有利于更好地理顺社区内各类组织的关系,整合资源,明确责任,充分发挥社区内各种组织的职能作用,使和谐社区建设达到新的水平。
    五是有利于巩固和建设基层党组织。社区是城市工作的基础,社区党组织是整个社区各项工作的核心,其作用的发挥直接关系到整个城市的发展与进步,更关系到党的执政地位的巩固和执政能力的提高。把物业管理纳入社区管理体制,形成以社区党组织为核心,社区党员及物业公司党员为主体,社区群众共同参与的基层党建新机制,有利于进一步充实壮大社区党组织规模,发挥党员的先锋模范作用,从而提高社区整体的管理服务水平,使基层党组织的凝聚力、战斗力不断增强。

 (房物科供稿)

  

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