物业小区约定的专用部分

   《中华人民共和国物权法》第23条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有;区分所有权建筑物或者区分所有权物业小区中除了专有部分以外,其他的都属于全体业主共同所有的共有部分。在这样的共有部分中,除了法定的共用部分之外,可以通过特制协议的方式,将某些本应由全体业主共同使用、收益的共有部分交给特定的业主单独使用,而能够将楼顶空间或者停车位这样的共有部分确定为某一业主专用的主体只能是全体业主组成的业主大会。所以,一旦我们能够肯定某一附属设施或者土地使用权属于区分所有权物业小区的共有部分,就能确定开发商没有将其指定给特定业主单独使用的权利。
案 例:
    一般情况下,公寓大厦的一楼住宅少有人问津。某开发商为了促进销售,作出了将窗前绿地随同一楼的房屋单元一并交业主单独使用的广告宣传。一楼的业主能够凭借着他和开发商之间的房屋买卖合同而取得这样的专有使用权吗?
    分 析:
    该公寓大厦建筑区划范围内的绿地原则上应该属于全体业主共有,也只有业主大会才有权决定窗前绿地的使用与收益事项。但这里存在一个例外,如同停车位一样,窗前绿地的建设用地使用权也可以通过恰当的登记手段而从整个物业小区的共有部分分离出来。因此,本案中一楼业主能否根据他们和开发商之间的商品房买卖合同取得对窗前绿地的单独使用权,关键取决于开发商是否已经将这些窗前绿地的建设用地使用权与该物业小区其他土地的建设用地使用权区别开来,并且没有将其成本计入其他业主的公摊面积之中。只有在开发商已经事先保留了该部分窗前绿地的建设用地使用权的前提下,这种将窗前绿地指定供一楼业主专用的约定才能对抗其他业主,否则,就只能将这种约定看作是对全体业主共有财产的无权处分,开发商的这种行为就是一种对全体业主共有财产权利的侵权行为。
   (陈云景)
  

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