政策咨询

    ◆什么是公共配套房屋与共有共用房屋?
    答:现在经常看到业主与房地产开发商之间因为小区配套房屋的权属问题产生纠纷,究其原因主要有两点:一是目前还没有对公共配套房屋的权属作出一个明确的规定,二是业主片面地认为公共配套房屋就是小区的共有共用房屋。
小区配套房屋一般包括商业、服务业、教育、文化体育、市政、物业管理用房、停车场、自行车棚等用房,这些房屋的建设是为了满足社区居民的生活娱乐、就医、子女上学等需要。哪些属于小区业主共有共用,法律法规并没有明确地作出强制性规定,毫无疑问,这些小区配套房屋并非全部属于小区业主共有共用。2000年,国家颁布的房产测量规范中规定,共有共用建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房的建筑面积,除此之外,共有建筑面积还包括与公共建筑之间分隔墙以及外墙面积一半的建筑面积。按共有共用面积的分摊原则:有权属分割文件或协议文件的,按分割文件和协议的规定测算共有共用面积的分摊数;没有分割文件或协议文件的,可按相关面积的比例系数进行共有或共用面积分摊值计算。
    显然房产测量规范对共有共用面积分摊的规定中包含了为小区以后管理物业公司使用的管理用房,即物业管理用房。《包头市住宅区物业管理条例》对小区共用设施也作了相应规定,其中也包括了不计算面积的管道等设施。为了小区物业管理需要,在小区开发建设的同时,必须建设占项目总面积千分之四的经营性及非经营性的物业管理用房。《商品房买卖销售管理办法》对公共配套建筑的产权归属作出了规定,明确了当事人双方可以对共有共用房屋进行约定。《物权法》对会所、车库的归属作出规定,会所车库的归属有约定的按约定,没有约定的或者约定不明确的,除建设单位等能证明享有所有权外,属业主共有。
    从以上国家、地方法律法规及规范可以看出,国家对公共配套房屋的权利归属主要以当事人的意愿为主,附有保护弱者的原则。就目前争议较大的地下车库而言,有些业主认为,车库是小区的配套房屋,房地产开发企业在房屋销售成本中已经包括了地下车库的建设成本,产权应归业主所有,而房地产开发企业也不能拿出地下车库不计入成本的证据,双方为此争执不下,如青岛市目前发生的因小区地下车库房屋权属的纠纷,实际上一个开发项目的投资都将计入销售房屋成本中,房屋的销售并不完全是以房屋的建成成本来确定其价格,而是以市场的供求关系双方议定的结果来决定。综上所述我们认为,小区的公共配套房屋按谁投资谁受益的原则,国家和个人都不可能无偿获得房屋所有权,都是以支付价款为前提,并不是所有的小区配套房屋都是共有共用房屋,共有共用房屋有规定的要按规定来执行,没有规定的甲乙双方必须提前约定。

(张宗军  图 雅)

  

包头市住房和城乡建设局主管

主办单位:包头市房地产信息中心主办  联系电话:0472-5185807

网站标识码:1502000029  蒙ICP备05003330号  包头网警备案:15020302110002 网站地图

网站访问总量: