购房问与答

    问:如果开发商在售楼广告中的宣传承诺与日后实际交付的不符怎么办?
    答:售楼宣传单、广告是开发商对预购人的一种自我推荐,从法律效力上讲是向预购人发出了一种要约邀请,它不是一种要约,也不是承诺,不意味着开发商要对售楼宣传单、广告上的内容会承担法律责任。所以预购人要保护自身的合法利益,则须进行深入细致的了解,并就所关心的实质性内容,以房屋买卖合同的形式与开发商达成一致性意见,黑纸白字在合同上写清楚,用合同来保障自己的权益,切不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来做依据。
    问:开发商以建筑费用上升等为由涨价合理吗?
    答:《最高人民法院关于审理商品房(预购)买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房(预购)买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房(预购)买卖合同”。一旦购房者与房产商签订了合同则属于商品房预售范畴。房产商要求加价就属于无理要求。建筑费用的上涨是房产商应该可以预见到的,属于开发商正常的商业风险,不属于不可抗力也不适用情势变更原则;因此建筑费用上涨不能成为变更合同的理由。但预购人要注意的是,开发商是否在购房合同中对实际的购房款的支付作了特别约定。
    问:购买的预售房交工后,面积与约定的不同怎么办?
    答:商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前,因此合同约定的商品房面积与实测面积不相符也是可能的。对于面积增减的处理,建设部《商品房销售管理办法》有明确的规定,即商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未做约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。当然,合同双方也可以另行约定。
    问:开发企业不按期办理产权证该怎么办?
    答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房产证的办理问题作了明确的规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。未能取得房屋权属证书,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,购房者可解除合同并获得相应的赔偿,这个《解释》维护了购房者的合法权益。

(本报通讯员  焦海军)

  

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