《房屋登记办法》亮点解读

       为了规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规,建设部组织制定了《房屋登记办法》(以下简称《办法》),以建设部令第168号发布,今年7月1日起实施。相比《城市房屋权属登记管理办法》(1997年建设部57号令,2001年修订),《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容,调整和完善了登记规则,适应了新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要,亮点颇多。
新法体现“登记为民”
   《办法》共设置了六章98条规定,在以下几个方面体现出了“登记为民”的新内容。一是坚持“登记为民”原则,注重可操作性,方便群众办理。登记依申请而启动,明确登记时限,对登记申请人告知等方面的规定,均体现了该原则。如《办法》规定自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当在规定时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定,因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据,明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。其中需要注意的是规定了登记机构询问登记申请人的义务以及特定情况实地查看的情形;规定了登记机构对登记申请审查的几个方面,登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记,从而合理界定了登记机构权限,有利于提高登记效率。
    细化登记类型
   《办法》细化了《物权法》规定的登记类型,对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定,更加具有可操作性。
   《办法》的颁布,将弥补期房权属真空。在我国现行的商品房预售制度下,消费者交了房款,却要等到收房后才能获得相应的房屋权属证明,其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷。《办法》规定,当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押、在建工程抵押,以及法律、行政法规规定的其他情形时,都可以约定向登记机构申请预告登记。现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。如果已有预告登记约定,但商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记,预购人可以单方申请预告登记。办理预告登记后,当事人就可以在房屋权属登记之日起三个月内,向登记机构申请房屋权属登记。如果房屋权属登记申请的条件都符合,登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。“预售登记”制将会带来“转折性的变化”。对于购买期房或者二手房的广大消费者来说,取得房屋权属证明之前的权益也有了相对明确的法律保障。
   《办法》规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。该规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应,即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如,在实际中“共有产权”登记为“独立产权”,甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时,就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时,可以申请异议登记,但是最终更正还需要由法院作出判决。
    新的登记办法明确了不动产的所有权,拥有者不但可以拥有不动产证明,也同时可以将其视为金融资产证明,对其进行抵押等融资行为,所有权明确后,为所有者提供了保卫自己产权的证明,提供冲突纠纷时的依据,代表了全国将近数十万亿平方米的不动产拥有者的权利保障和权利证明。
    违规登记将受处罚
    对于违反《房屋登记办法》的有关行为,《办法》也规定了一系列惩处措施,并将在必要情况下追究违法者的刑事责任。房屋登记机构及其工作人员违反本《办法》规定办理房屋登记,给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员,有权追偿。《办法》还明确规定了登记申请人和工作人员的相关制约条款,申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。
   七种情形不予登记 
   对于房屋能否予以登记,《办法》也制定了一系列详细标准。其中规定了七个不予登记标准,即具有下列情形之一的房屋,房屋登记机构应当不予登记。
    这七个标准分别为:未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;法律、法规和本《办法》规定的其他不予登记的情形。

(本报特约通讯员  文慧)

  

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