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包头市房地产业“十三五”发展规划

发布日期:2016/03/15 次浏览

  
  “十三五”时期(2016-2020年),是我市全面贯彻“四个全面”总方略,加快经济转型升级、全面适应引领新常态的重要时期。为推进“十三五”期间本市房地产业发展,结合本市社会经济和房地产业发展现状,制定本规划。
一、  “十二五”房地产业发展回顾
“十二五”期间,我市房地产业取得了显著成就,政策法规进一步完善,房地产市场平稳、有序发展,结构进一步优化,居民居住水平大幅度提升,有力地促进了我市经济社会的协调和可持续发展。具体表现在以下几个方面:
(一)房地产业快速发展,拉动经济增长作用日益突显
“十二五”期间,城镇化水平不断提高,房地产业投资对我市经济增长起到了强有力的支撑作用。全市房地产业增加值累计完成661亿元,是“十一五”的2.42倍,占全市GDP总量的比重达到3.84%。房地产业完成投资1462.02亿元,占全市固定资产投资的比重达到10.66%,占第三产业投资的比重达到22.84%。房地产业直接创税159.31亿元,占地税收入的比重达到20.74%;直接间接累计实现税收372.22亿元,占地税收入的比重达到48.46%。
    (二)房地产开发规模加大,人均居住面积稳步增长
“十二五”期间,我市房地产开发企业由“十一五”期末的308家增长到495家,增长60.07%。累计新开工面积达到2223.74万平方米,年均新建规模达到444.75万平方米。房地产开发累计完成投资994.39亿元,其中:住宅开发累计完成投资693.22亿元,非住宅开发累计完成投资301.17亿元。城镇居民居住条件继续改善,人均住宅建筑面积由2010年的31.7平方米增加到2014年的35.6平方米。
(三)房地产交易市场运行平稳,房价处于合理水平
“十二五”期间,我市认真贯彻落实国家、自治区的决策部署,准确把握房地产市场形势,强化市场监管,全市房地产市场保持了平稳健康发展态势。全市批准预售商品房22.6万套、面积2506万平方米,比“十一五”期间分别增长16.31%、27.79%;新建商品房累计销售18.8万套、面积2088万平方米、金额1117亿元,比“十一五”期间分别增长14.98%、29.22%、101.05%;二手房累计成交8.14万套、面积677万平方米,比“十一五”期间分别增长12.12%、7.56%。2015年我市新建商品住宅定基(以2010年为基期)平均价格指数为104.24,新建商品住宅价格稳中有升。按照反映房价是否符合当地居民承受能力的指标,2015年我市商品住房房价收入比为4.54,处于4-6的合理区间。
(四)住房公积金作用进一步显现,为职工解决住房问题提供重要的资金支持 
“十二五”期间,我市住房公积金制度快速发展,全市累计归集住房公积金95.05亿元,占全部归集总额的68.61%,缴存人数净增8.35万人,归集扩面工作成效显著。全市累计提取住房公积金36.31亿元,占累计提取住房公积金的74.84%;发放个人公积金贷款62.41亿元,占累计发放个人公积金贷款的65.03%,住房公积金政策受益群体不断扩大,使用效益显著提高。截至“十二五”期末,全市累计归集住房公积金138.53亿元,累计提取住房公积金48.52亿元,归集余额90.01亿元;累计向4.33万户职工家庭发放公积金个贷95.97亿元,个贷余额62.72亿元。
(五)住宅产业化有序推进,全装修管理全面开展
“十二五”期间,全市商品住宅性能认定项目达400余个,建筑面积约1700万平方米,新建商品住宅小区住宅品质明显提升。加大“四新”产品的推广,钢结构、无负压供水系统、太阳能供水和供电系统、室内新风系统、地源热泵技术在我市住宅项目中得到广泛应用。全力推动国家康居示范工程建设,“万郡大都城”一期工程项目实现了我市国家康居示范工程零的突破。自治区首次住宅全装修工作现场会在我市召开,全装修管理工作在新建商品住宅和保障性住房项目中稳步推进,我市住宅全装修项目共计29个,面积约197万平方米,可售商品住宅的全装修率达到30%。
(六)完善体制机制建设,物业行业管理成效显著
“十二五”期间,我市重新修订了《包头市物业管理条例》,出台了《包头市物业管理行业发展规划(2014—2016)》等15项配套规范性文件,为物业管理的法制化、规范化提供制度保障。推进物业管理与社区管理一体化建设,完成了“四级管理体制”、“三级考核机制”构建,实施物业项目分层次管理,全面强化物业市场监管,大力扶持企业发展。实施旧小区治理改造和百姓“暖房工程”,居民居住环境明显改善。“十二五”期末,全市共有物业服务企业268家,物业管理从业人员达到1.5万余人;全市物业管理综合覆盖率达70.2%(2015年);全市物业服务项目业主综合满意度达84.83%,物业管理工作成效显著,行业发展水平跃上新台阶。
(七)创新维修资金使用管理完善房屋维修保障机制
“十二五”期间,我市出台了《包头市房屋专项维修资金管理办法》、《包头市房屋应急解危专项资金管理暂行办法》、《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》,上线运行《包头市房屋维修资金综合管理系统》,创新维修资金的使用管理,形成了较为完善的房屋维修保障机制。全市共归集维修资金14.34亿元、 9.27万户,归集额较“十一五”期间增长2.54倍。共使用维修资金0.46亿元,维修面积86.19万平方米,受益业主7万户,涉及316个小区,使用额较“十一五”期间增长6.47倍,充分发挥了住房“养老金”的保障功能。维修资金产生增值收益1.66亿元,较“十一五”期间增长10.28倍。
(八)加强房屋征收补偿管理,被征收人合法权益得到有效保障
“十二五”期间,我市出台了《包头市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《关于申报国有土地上房屋征收项目有关事宜的通知》、《关于解决土地储备及国有土地上房屋征收新旧政策衔接有关问题的意见》,编制了《包头市城市房屋征收相关政策汇编》,拟定了《包头市2011-2013年度国有土地上房屋征收计划》,完善政府征收职能,规范我市国有土地上房屋征收和补偿活动,维护被征收方的合法权益。启动房屋征收项目190个,涉及被征收人8.95万元户,征收面积867.11万平方米,已完成88个征收项目,涉及被征收人5.56万户,征收面积458.41万平方米。
 “十二五”期间,我市房地产业发展工作取得了明显成效,但也存在着一些需要解决的问题,如房地产开发保投资、稳增长的难度增加、商品非住房去库存压力较大、粗放型房地产开发方式尚需转变、房地产开发企业竞争力不强、物业服务企业服务水平有待进一步规范和提高等。
    二、十三五”房地产业发展面临的形势
从国际看,世界经济在深度调整中曲折复苏,但国际金融危机深层次影响在相当长时期依然存在,全球贸易增长乏力,不稳定不确定因素增多。

从国内看,我国经济由高速进入中高速增长的新阶段,经济增长动力机制将由过去的政府驱动转向释放民间资本驱动空间、要素驱动转向创新驱动、出口拉动转向内需拉动、投资拉动转向消费拉动,经济增长模式将由过去的粗放型经济增长模式转向集约型经济增长模式,势必对房地产市场、房地产开发模式等产生重要的影响。此外,2015年中央财经领导小组和中央经济工作会议定调了“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”的调控政策,“去库存”成为结构性改革五大任务之一,成为“国家任务”。

从我市情况看,已确定了实现“三个中高”、 “两个翻番”、“一个建成”的“十三五”发展总体目标:即经济保持中高速,增长速度高于全国全区平均水平;产业进入中高端,多元发展多极支撑竞争力较强的现代产业体系基本形成;收入迈向中高位,城乡居民人均收入保持我国西部地区领先、进入全国地级城市前列。到2020年生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番以上。全面建成更高质量的小康社会。房地产业作为对经济增长拉动效应最大的产业,兼具消费和投资的双重属性。因此,“十三五”期间必须确保房地产业持续平稳健康发展,为全市经济发展提供支撑。  
同时,由于我市被列为国家新型城镇化试点地区,大力推进以人为核心的新型城镇化、着力破解城市二元结构将是“十三五”期间我市实施新型城镇化战略的重点工作。这势必对我市住房保障和房地产业带来影响,一是农牧业转移人口市民化会使商品住房需求增加;二是推进城镇公共服务常住人口全覆盖,会使住房保障任务增加。此外,计划生育政策的调整、农业人口户籍管理制度和居住证制度的改革以及我市就业吸纳能力的增长,也将使我市人口持续增长,这要求住房供应应满足因人口增长带来的需求总量增长和适应因中心城区人口逐步疏散到新城区带来的空间布局调整。
三、“十三五”房地产业发展的总体要求和目标
(一)指导思想
坚持以科学发展观为指导,深入贯彻十八届五中全会会议精神和习近平总书记系列重要讲话精神,按照“四个全面”的总方略,围绕自治区“8337”发展思路和市委"5421"战略定位,主动适应经济发展新常态和城市发展的新格局,以全面建设小康社会为目标,推进宜居城市建设, 推动房地产业建设规模、结构、发展方式实现新突破,着力完善住房保障和商品房体系,实现百姓安居工程,不断提升我市居民居住质量和民生幸福水平,促进我市房地产业持续平稳健康发展。
(二)总体思路
“十三五”期间,本市房地产业发展的总体思路是:紧紧围绕把包头市建设成为祖国北疆大都市圈中心城市、全民共享的生活品质城市及包头市在西部地区率先全面建成小康社会的宏伟目标,深入认识和积极适应经济发展新常态,以创新为动力,以转型升级和稳中求进为主线,遵循“四项原则”、做好“五个服务”、促进“三个转变”、实现“五个提升”,力促我市房地产业发展再上新台阶,为经济与社会发展做出新贡献。
遵循“四项原则”。“十三五”期间,房地产业发展要遵循深化改革与稳定发展相结合的原则;房地产业发展和城市整体发展相结合的原则;加强市场主导和完善政府调控相结合的原则;住房保障与住房市场协同发展的原则。
      做好“五个服务”。“十三五”期间,房地产业发展要坚定不移地服务于民生改善、服务于经济增长、服务于产业发展、服务于中心城市建设、服务于城市品质提升。
      促进“三个转变”。 “十三五”期间,房地产业发展要努力实现三个转变:一是发展方式由规模速度型向质量效益型转变。二是发展目标由增量扩能为主向调整存量、做优增量并举转变。三是市场调控由直接、简单管理向间接、精准调控转变。
实现“五个提升”。 “十三五”期间,房地产业要力争成为城市发展的牵引力,努力实现“五个提升”:一是提升居民住房条件。二是提升产业服务能力。三是提升精品地产市场份额。四是提升“四化”(产业化、低碳化、智能化、集约化)水平。五是提升行业管理水平。
(三)主要目标
1.房地产业完成投资目标
“十三五”期间,全市房地产业累计完成投资1023亿元以上,占第三产业的17%以上,占全市固定资产投资的7%以上。全市房地产开发累计完成投资730亿元以上,其中,住宅开发累计完成投资594亿元以上,完成非住宅开发累计完成投资136亿元以上。房地产业直接创税100亿元以上。  
2.商品房建设目标
“十三五”期间,全市商品住房开发总规模约为1300万平方米(包括城市棚户区〈城中村〉改造安置房约233万平方米),年均开发量约为260万平方米,基本形成“供求总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力相适应”的商品住宅发展格局。全市商品非住房开发总规模约为170万平方米,年均开发量约为34万平方米,确保商品非住房市场的平稳健康运行。
3.商品房销售目标
“十三五”期间,全市累计销售新建商品房1950万平方米,其中:累计销售新建商品住房1500万平方米,累计销售新建商品非住房销售450万平方米。
4.城镇居民人均住房面积目标
“十三五”期间,全市城镇居民人均住房面积稳步提高,到2020年末,城镇居民人均住房建筑面积达到40平方米。住宅设计、居住环境和生活配套设施要达到小康水平。
5.房地产开发企业培育目标
“十三五”期间,加快房地产开发企业转型提高、创新驱动,力争培育1-2家核心能力强、影响范围广、产业带动效果明显、具有一级房地产开发资质的龙头示范企业,以低碳智能为方向,建设一批在自治区乃至全国具有影响力的房地产高质量标杆项目,在全市房地产行业起到示范效应。
6.住宅产业化发展目标
“十三五”期间,要不断加大住宅性能认定工作力度,实现住宅性能认定包头市行政辖区全部覆盖。积极推进国家康居示范工程建设,力争每年申报一个国家康居示范工程,力争在我市建立一个住宅产业化基地。
7.住房公积金发展目标
到2020年末,住房公积金累计归集总额达262亿元,累计提取总额达137.5亿元,累计发放住房公积金个人购房贷款总额达到206亿元;住房公积金个贷率达到91%。
8.物业服务业发展目标
到2020年末,力争使我市物业管理综合覆盖率达到80%,业主满意度达90%以上,物业管理优秀项目占比达到20%以上,物业企业综合实力和市场竞争力明显增强,物业服务市场进一步规范。
9.房屋专项维修资金发展目标
到2020年末,维修资金归集额突破30亿,不断扩大维修资金制度的受惠群体,进一步提高维修资金使用效率,加大对资金安全运行监管力度。
10.房地产信息化建设目标
推进房地产信息化建设,完善现有的信息化平台,力争达到传统互联网站和新媒体的综合运用。
四、“十三五”房地产业发展的主要任务及具体措施
(一)促进房地产市场平稳健康发展 
1.优化住房供应结构。协调好政府主导的保障房与市场配置为主的商品住房的比例,合理确定与动态调整我市增量和存量住房的供应结构,支持居民自住、改善性住房需求,坚持以市场调节为主导,放开面向高收入阶层的其他商品住房。确保中小套型住房和其他住房的比例合理,同时培育和发展住房租赁市场,实现住房一、二、三级市场联动。
2.优化非住房库存数量。支持房地产开发企业调整营销手段,加大商品非住房开发销售力度并减少开发,从单一的开发销售向租售并举模式转变,鼓励房地产开发企业持有物业,推广房地产资产全寿命周期管理模式。高度关注商品非住房库存高企的市场风险,减少商品非住宅用地供应,减少库存的持续新增。对商品非住房项目在全市范围内统一规划,努力实现商品非住房合理发展的良性循环。
3.进一步规范整顿房地产交易秩序。实行商品房预售资金监管,加强商品房项目现售备案管理和存量房转让管理。建立健全商品房开发管理和市场监管的联动机制,强化《房地产开发项目手册》管理,实施房地产项目跟踪监测,将资质审批与日常监管相结,形成市场准入与清出的良性互动机制。开展房地产开发项目联合验收,落实集中同步并联审批。建立房地产开发企业信用平台,引导房地产开发企业依法诚信经营, 加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度,建立房地产交易诚信机制,切实保护居民住房消费。
4.建立健全房地产市场动态监测机制。成立由市住房保障局牵头,由统计、建委、发改委、财政、规划、国土、税务、人民银行等部门组成的房地产运行监测联席会议制度,建立部门之间的数据交流共享平台,加强对房地产投资、财税增长、企业资金情况以及房地产项目土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售全过程的动态跟踪和监测分析,及时发现房地产市场的新动向、新情况、新问题,为房地产市场宏观调控和精细化管理提供决策依据。
5.合理引导居民商品房消费。把握正确的舆论导向,引导居民树立理性的商品房消费观念。加强对房地产市场调控政策的宣传,畅通房地产市场信息渠道,客观、公正地报道房地产市场情况。严格执行差别化住房信贷政策和税收政策,支持居民购买自住型、改善型普通商品住房。鼓励和引导消费者购买商品非住房项目,落实阶段性财政补贴,释放投资性需求。
(二)提升房地产开发企业综合竞争力
1.大力扶持优势房地产企业扶持资金雄厚、信誉良好的本土房地产企业优化重组、资质晋升,引进知名度高、品牌影响大、引领作用强的大企业、大集团来包投资,支持房地产开发企业通过资产重组、转型升级、引进战略性投资等方式形成竞争力强的大型企业和企业集团,鼓励规模化开发和集团化运作。
2.支持房地产企业合理融资需求。金融机构在风险可控的前提下,优先支持资信良好、诚信经营的房地产企业开发建设中低价位、中小套型普通商品住房,满足在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,加强与各类发债主管机构的沟通联系,支持符合条件的房地产企业发行债券;对拥有优质资产和独立可预测现金流的房地产企业,允许通过资产证券化、发行银行理财产品等方式筹集资金。
3.促进房地产企业集约式发展加快房地产业的结构调整和优化升级,提高房地产业现代化水平。推动房地产业由数量型向质量型转变,着力提高综合竞争能力;由资源消耗型向科技型转变,提高科技对房地产的贡献度;由速度型向效益型转变,提高房地产业投资占全市固定资产投资的比重;由分散型向集中型转变,提高房地产业产业集中度。
(三)完善房地产中介服务体系
营造公平竞争、诚信信用、运作规范的房地产中介市场环境,完善中介服务体系,切实保障购房者的合法权益,促进我市房地产中介市场健康发展。在全市推行 “包头市二手房交易服务平台” ,通过二手房交易网上签约和交易资金监管推动房地产经纪机构及从业人员规范经营,提升行业服务水平。发展住房租赁市场,积极培育经营住房租赁的机构,加强房屋租赁中介行业监管,努力形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。促进各类房地产中介服务机构专业知识和综合服务能力的提升,集中培育一批基础好、信誉佳的中介机构做大做强,向品牌方向发展。
(四)加强国有土地上房屋征收与补偿监督管理
按照《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》,做好我市相关配套政策法规的制定工作,每两年对国有土地上房屋征收补偿参考价格进行调整,依法做好房屋征收工作,维护被征收人的合法权益。规范房屋征收机构,强化房屋征收管理,加强对参与征拆工作人员的培训,打造专业的房屋征收服务团队。建立房屋征收工作信息系统,加强对房屋征收工作的实时监督和动态管理。积极推进房屋征收货币化补偿选购存量商品住房,建立市区两级房屋征收货币化补偿选购存量商品房服务平台,实现货币化补偿与产权调换补偿标准一致。基础设施建设、公共事业房屋征收原则上以全部回购存量商品房作为产权调换用房,棚户区改造、旧城区改建房屋征收可以以回购存量商品房作为产权调换用房。
(五)加快推进住宅产业现代化建设
继续开展住宅性能认定工作,努力实施住宅全装修,提高住宅品质;大力推进国家康居示范工程建设,落实相关优惠政策;积极推广“四新”技术应用,鼓励住宅产业化示范项目落户我市,研究制定推进住宅产业化发展相关配套政策。   
(六)进一步发挥住房公积金的保障作用。
1.不断扩大制度覆盖面。密切与工商、人社、质监、工会等部门的沟通联系,建立部门联动机制,发挥合力全力促进应建未建、应缴未缴单位建立住房公积金制度。进一步健全完善行政执法机制,依法处罚拒不缴存单位,全面营造住房公积金行政执法浓厚氛围,提高缴存单位依法建立住房公积金制度的积极性和主动性。
2.着力提高资金使用率。紧密结合国家、自治区的政策要求,密切关注我市房地产市场走向,适时灵活调整住房公积金政策,努力拓宽业务发展空间,有效发挥住房公积金的保障作用。进一步加强资金计划管理,科学制定贷款发放计划,合理安排贷款发放资金,有效提高资金使用率。
3.持续提升服务效能。整合服务窗口,优化业务布局,建立完善一站式、一体化服务模式,提高服务成效。加强住房公积金从业人员的政策业务、服务礼仪等培训,提高服务质量。进一步优化业务流程,提高业务审批效率,实现以服务优化激发干部职工使用住房公积金的热情。
      (七)不断提高物业行业整体水平
全力推进物业管理规范化、物业服务标准化、物业收费市场化进程;强化基层物业执法队伍建设,提升物业管理执法水平;实施住宅小区智能化管理,全面推行缴费“一卡通”;不断扩大物业管理和物业服务覆盖面,推行多元化准物业管理;建立多渠道、多层次的物业纠纷调解机制,充分发挥司法部门的物业纠纷调处作用,切实解决物业管理服务中的老大难问题,推进物业管理迈向人性化、制度化和法制化轨道。
(八)进一步加强维修资金监管
    规范维修资金交存行为,全面推开业主自行交存维修资金。优化维修资金使用表决规则,提高业主组织的决策效率。建立施工企业招投标制度,选聘工程监理机构全程介入,加强维修资金使用过程的监管。推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化,建立维修资金公告制度,进一步提高维修资金管理的透明度,全面促进我市维修资金管理健康快速发展。
(九)加快房地产业信息化建设和信息共享
建立统一的信息发布平台,对全局的网站、系统信息发布、政民互动、设备配置等方面进行优化整合;大力推进政务公开及行风建设、网上信访工作;加强房地产管理网络建设,完善各业务管理系统,建立范围全覆盖、监测立体化、数据精细化的统计分析系统。
(十)进一步健全房地产业法制体系
以法治化的思维和方式促进房地产业健康发展,出台《包头市国有土地上房屋征收与补偿条例》,规范本市国有土地上房屋征收与补偿行为,保障社会公益项目的顺利实施,营造公平、和谐的征收环境。制定和完善住房保障权利清单、责任清单和随机抽查清单,明确责任主体,健全问责机制,实现“法定职责必须为”。推广随机抽查规范事中事后监管制度,进一步推进简政放权,放管结合,规范市场执法行为,实现阳光执法、文明执法、促进市场主体自觉守法,营造公平竞争的发展环境。           
五 、“十三五”房地产业发展的保障措施
(一)明确规划对房地产业发展的指导性
包头市房地产业“十三五”发展规划,是包头市国民经济和社会发展“十三五”规划和包头市城乡建设“十三五”发展规划的专项规划之一,也是指导“十三五”时期全市房地产业科学发展的纲领性文件。一经批复,相关部门应按照规划确定的目标任务严格执行,市政府各部门、各级人民政府应采取有效措施,确保本规划得以实施。
   (二)建立年度发展计划的动态调整机制
建立规划实施情况的动态跟踪机制,并按照国家、自治区的统一部署和本市的实际需求,适时适度优化完善发展规划。特别是要根据本市住房和非住房市场的发展状况和住房保障发展要求、各年度住房和非住房需求变化、土地供应状况等因素,动态调整住房、非住房的年度开发建设总量,增强规划的可操作性和指导性。
   (三)加强各相关部门在规划实施过程中的协调配合
住房保障、建设、规划、国土、发展改革等部门要各司其责,并加强协调配合,以保障规划期我市房地产业发展目标的顺利实现和房地产业持续平稳健康发展。在规划实施中,对涉及规划局部调整的问题,由市住房保障局会同有关部门进行调整。                                                                                          
  

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