商品房买卖合同备案可以注销?

    经常有买受人在签订合同后、房产证办妥甚至入住之前,将购买的房屋转让给他人,并要求开发企业“改合同”,即把原合同销毁,改由新的买受人与开发企业直接签订合同,房产证直接办到新买受人的名下。
    虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。但国务院至今未对该问题做出规定。实践中,房产管理部门不允许所谓的“改合同”。因为这种做法将事实上的两次交易(开发企业卖给原买受人、原买受人卖给新买受人)伪装成一次交易(开发企业卖给新买受人),规避了税费,属于违法行为。商品房销售合同一旦网上签约后,原则上不予办理注销合同手续,严禁商品房销售合同转让,打击炒房,这一措施对稳定房价发挥了重要作用,有效制止了利用低价屯房后,再用更名方式高价炒房的行为。但从实际出发,特规定以下九种情况可以持相关要件办理退房手续。
1、买受人在商品房买卖合同签署之日起180日内,因贷款购房手续未获相关金融机构批准,需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交金融机构支行、市级分行(总行)的两级审核未经批准的证明材料及开发企业收取购房人违约金的发票,方可办理。否则,必须待办理产权证后,按二手房交易转移登记规定的,先行缴纳相关税费(契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税等),再行过户。
2、房屋交付90日内,买受人所购房屋因质量存在问题(出现严重漏水、房屋安全隐患等),要求退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交市、区建筑工程质量监督站或房屋安全鉴定部门的认定书或鉴定书方可办理。
3、房屋交付90日内,开发企业与买受人之间因其中一方违约而发生纠纷,经法院、仲裁机构判决或裁定后退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交已生效的判决书、协助执行通知书和裁决书等相关司法文书方可办理。
4、公安、检察、法院部门要求协助办理相关案件,需注销合同备案的,应出具纪检、公安、检察部门的正式函件方可办理。
5、房屋交付90日内,买受人在所购项目中另换购商品房,需注销原所购房屋合同备案的,应先提出申请,经房产管理部门同意,将新换购的商品房合同备案后,方可办理注销原所购的房屋合同备案手续。
6、房屋交付90日内,因出国留学或定居原因导致退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交国外入学通知书或定居许可证明、护照、户口和身份证、公安出入境管理部门和大使馆签证等相关资料方可办理。
7、房屋交付90日内,买受人因工作调出本地原因导致退房需注销合同的,除按审核流程提供相关资料外,需提交公安部门全家户籍转出、双方单位转出和接收人事关系、工资关系等相关资料方可办理。
8、患重病允许“毁约”。买受人在签署商品房买卖合同后,发现自身或其直系亲属患重大疾病急需医疗资金导致退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交市级以上医院的重症诊断证明、病例及治疗费用明细单,并经调查核实后方可办理。
9、经济适用房的合同备案注销、更名,因申请人特殊情况和项目建设原因,除审核流程提供相关资料外,另需市住房保障管理中心出具相关意见后方可办理。
    同时为保障买受人利益,避免发生不必要的法律纠纷,特规定买受人本人必须亲自到包头市房地产产权管理处办理商品房退订和修改手续。如买受人因种种原因,不能亲自办理,需到当地公证机关办理委托公证手续(公证书必须强调买受人在公证人员的面前签字并按下右手食指手印),集团办件亦可多个买受人共同办理一个公证书。

(王秀海)

  

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