房地产抵押当事人的权利

    葛耀世

    一、抵押权人的权利
   (一)对抵押权的处分
    1、抵押权的让与。抵押权属于一种财产权,因此具有让与的可能性。依据抵押权的从属性之要求,抵押权必须随同其所担保的主债权一并转让(《物权法》第192条)。如果抵押权以登记为生效要件,则未经转移登记不发生物权变动效力;若以登记为对抗要件,则未经转移登记不得对抗第三人。
    2、将抵押权作为其他债权的担保。质权人为实现债权,对于质权的标的物??受让的债权,有收取的权利。同时,还可以行使抵押权来保证其债权的满足,不过要行使抵押权必须符合以下两个条件:首先,债务人届期不履行债务。其次,质权人行使作为质权标的物的债权时该债权无法获得实现。
    3、抵押权的抛弃。债权人放弃担保物权的,担保物权消灭,这个“放弃”实际上就是“抛弃”之意思(《物权法》第177条)。
  (二)保全抵押权的权利
    1、抵押物价值减少防止权。如果抵押人实施的某种行为足以损害抵押物的价值,此时抵押权人就享有防止抵押物价值减少的权利(《物权法》第193条)。所谓“足以使抵押财产价值减少”是指抵押人的行为具有足够的导致抵押财产毁损、灭失或者价值减少的可能性或者危险性。
    2、恢复抵押物的价值请求权或者增担保请求权。当抵押人的行为已经造成了抵押物价值的减少,此时抵押权人行使前述抵押权价值减少防止请求权已毫无意义,因此法律特别赋予了抵押权人此种情形下享有的恢复抵押物的价值请求权或者增担保请求权(《物权法》第193条)。抵押物价值的减少可能存在多种原因,既包括有形的毁损(破坏抵押房屋),也包括无形毁损(对房屋周边环境的消极损害)。
   (三)侵权损害赔偿请求权
    抵押权作为一种民事权利,当然受到侵权行为法的保护(《民事通则》第106条、《物权法》第37条)。
   二、抵押人的权利
  (一)同一抵押财产上设定多个抵押权
   《物权法》颁布之前是禁止超额抵押的。所谓超额抵押,是指抵押人以同一抵押物为一个或者几个债权设定抵押,这些抵押权所担保的债权总额大于抵押物价值的情形。如抵押人甲以50万元的房屋向乙抵押,担保债权40万元。后又以该房屋向丙抵押,担保债权20万元。则在超出抵押财产价值的债权部分上(10万元)设定的抵押属于超额抵押。而《物权法》并未明确禁止超额抵押,并允许同一财产向两个以上债权人抵押(《物权法》第199条)。建设部《城市房地产抵押管理办法》(2001.8.15修正)第22条规定:“设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商确定,也可以由房地产价格评估机构确定。”可见,如果当事人一定要进行抵押登记,完全可以通过双方议定抵押物价值的方式,来实现可能是以价值低的抵押财产担保价值高的债权。另外对抵押物价值的确定,是当事人之间的事儿,谁也没有权利限制他们之间的民事行为,包括登记机关。
   (二)在抵押财产上设定用益物权
    用益物权是指依照法律规定占有、使用和收益他人所有的不动产或者动产的物权,如建设用地使用权。《物权法》第156条又规定了一类新的用益物权即地役权。所谓地役权,是指不动产所有人或者使用人为了提高自己不动产利用的效益,而利用他人不动产的用益物权。因此建设用地使用权人可以在该使用权抵押之后,再设定地役权。
   (三)出租抵押财产
    抵押人作为抵押物的所有权人并不因设定抵押权而丧失对抵押物的用益权能。因此,抵押人能够将抵押物加以出租,以获得法定孳息,直到因债务人不履行债务或者发生约定的实现抵押权的事由而导致抵押物被扣押(《物权法》第197条)。
   (四)转让抵押财产的权利
    债权人设定抵押权,其实质并不是要取得抵押物的使用价值,而是通过牢牢把握抵押物的交换价值,以便在债务人到期未履行债务时有权就抵押物的交换价值优先受偿。根据《物权法》第191条之规定,抵押人转让抵押物应注意把握以下几个方面的问题:一是不论抵押权是否经过登记,抵押人在转让抵押物时都必须取得抵押权人的“同意”,而不是“通知”抵押人,并告知受让人转让物已抵押的情况。二是如果抵押人未经抵押权人同意,与买受人订立了买卖合同,该合同依然有效,只是不发生所有权转移的法律效果。三是“受让人代为清偿债务消灭抵押权”之规定是抵押权消灭的从属性当然结论。四是抵押人转让抵押物价款中超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
    [案例一] 甲用建设用地使用权作抵押,向乙借款500万元,该地上建筑物当时未一并办理抵押登记。后因融资需求,甲申请以该地上建筑物作抵押,向丙借款1000万元,可否?
[解析] 答案是肯定的。本案中,甲在办理建设用地使用权抵押时,就应对该地上建筑物一并办理抵押登记。如未一并办理抵押登记,未抵押的财产视为一并抵押(《物权法》第182条)。“视为”作为法律概念,是指由法律直接作出的不允许推翻的事实认定。因此,房、地一并抵押是不能通过订立合同对其进行改变的。甲、乙之抵押登记为第一顺序抵押权,甲、丙之抵押登记为第二顺序抵押权。而无论是第一次抵押登记,还是第二次抵押登记,抵押财产均为房和地。
   [案例二] 甲用建设用地使用权作抵押,向乙借款500万元,土地抵押时地上无建筑物。后甲在该土地上建成两栋商业楼,并办理了房屋所有权初始登记,现甲申请以该商业楼作抵押,向丙借款1000万元,可否?
   [解析] 实务中一般不予登记。就本案而言,甲、乙之抵押登记中抵押财产只是地,商业楼在甲设定土地抵押时不存在而在抵押期间建造,为土地上新增的建筑物,不属于抵押财产(《物权法》第200条)。假使允许商业楼抵押,那么从理论上来讲,对商业楼享有抵押权的抵押权人也是第一顺序抵押权人,因为之前商业楼未抵押给任何人。而且依据房、地一并抵押原理,该抵押权人对土地也享有第一顺序抵押权。这就出现了一种奇怪的现象:作为抵押财产的建设用地使用权,前后两次抵押,本应产生第一、第二顺序两个抵押权,可现在,两个抵押权人却均享有第一顺序抵押权,不能自圆其说。另外,如果允许商业楼抵押,那么在行使房地产抵押权时(如拍卖抵押房地产),就可能出现建设用地使用权与地上房屋异其主体的现象,这与房屋登记中房、地主体一致原则明显相悖,进而造成建设用地使用权人与房屋所有权人的权利冲突。

  

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