包头市房屋专项维修资金管理办法

包府办发〔2012〕186号
包头市人民政府办公厅关于印发
包头市房屋专项维修资金管理办法的通知

各旗、县、区人民政府,稀土高新区管委会,市直各部门、单位,中直、区直企事业单位:
    经市政府同意,现将《包头市房屋专项维修资金管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
    2012年11月5日

    第一章  总则
    第一条  为加强本市房屋专项维修资金的管理,保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用,维护房屋专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
    第二条  本办法适用于本市昆都仑区、青山区、东河区、九原区(以下简称市四区)行政区域内和稀土高新区辖区内商品房屋和售后公有住房房屋专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
    第三条  本办法所称房屋专项维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
    第四条  房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
    第五条  市住房保障和房屋管理行政主管部门负责全市房屋专项维修资金的指导和监督工作,其设立的房屋专项维修资金管理机构,负责市四区和稀土高新区房屋专项维修资金的日常管理工作。
    市四区和稀土高新区住房保障和房屋管理行政主管部门按照规定的职责参与辖区内房屋专项维修资金使用的申请受理、现场勘查、使用方案审核、竣工验收等相关工作。
    社区居民委员会负责组织辖区内房屋专项维修资金补建、续交、使用方案的制定和协调工作。
    市财政、审计行政主管部门按照各自职责负责房屋专项维修资金财务监督和审计监督工作。
第二章  交存
    第六条  下列房屋的业主应当交存房屋专项维修资金:
    (一)商品房屋,属一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外;
    (二)售后公有住房。
    第七条  商品房屋和售后公有住房的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金,首期房屋专项维修资金的交存标准为:不配备电梯的房屋按照每平方米50元交存;配备电梯的房屋按照每平方米120元交存。
    市住房保障和房屋管理行政主管部门根据本市房屋建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整首期房屋专项维修资金的交存标准。
    第八条  开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时应当与购房人在房屋买卖合同中载明购房人交存首期房屋专项维修资金事项。
    首期房屋专项维修资金,业主可以直接存入房屋专项维修资金专户,也可以委托开发建设单位代交。
    业主应当在房屋交付使用前,将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。委托开发建设单位代交的,开发建设单位应当自收到房屋专项维修资金之日起30日内,将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
    尚未出售的房屋,开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前,将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
    公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续前,将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
    第九条  未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购房人,房屋登记部门不予办理房屋登记手续。
    第十条  市住房保障和房屋管理行政主管部门委托所在地商业银行,作为房屋专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行设立房屋专项维修资金专户。
    设立房屋专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
    售后公有住房房屋专项维修资金按售房单位设立分户账。
    第十一条  业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的,市住房保障和房屋管理行政主管部门应当告知业主及时续交。
    已成立业主委员会的,应当按照业主大会决定的续交方案及时续交,续交工作由业主委员会负责组织实施;未成立业主委员会的,由所在地社区居民委员会负责组织实施。
    第十二条  本办法实施前,商品房屋、售后公有住房未建立房屋专项维修资金的,应当按照本办法规定的交存标准进行补建。成立业主委员会的,由业主委员会作出决定补建;未成立业主委员会的,由所在地社区居民委员会组织物业管理区域内,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主作出决定补建。
第三章  使用
    第十三条  房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
    第十四条  房屋专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
    第十五条  房屋共用部位的维修和更新、改造范围包括:
   (一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;
   (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿的;
   (三)地下室出现渗漏、积水的;
   (四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范规定值的;
   (五)建筑保温层出现破损脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变的;
   (六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、严重污染的;
   (七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;
   (八)公共区域门窗普遍破损的;
   (九)其它情况。
    第十六条  房屋共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:
   (一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;
   (二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;
   (三)避雷设施不满足安全要求的;
   (四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;
   (五)消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;
   (六)小区内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或落水管等其它设备损坏的;
   (七)小区内共用的道路、绿地、路灯损坏严重的;
   (八)小区内共用的安全监控设施损坏严重的;
   (九)小区内共用的沟渠、池、井损坏严重的;
   (十)小区内共用的非经营性车库,物业管理用房,公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋损坏严重的;
   (十一)其它情况。
    第十七条  房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
   (一)属于全体业主所有的房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;
   (二)专属一幢(单元、楼层)业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该幢(单元、楼层)全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;
   (三)售后公有住房的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先从售后公有住房维修资金列支,不足部分由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;
   (四)房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造涉及尚未出售的房屋,开发建设单位或公有住房售房单位应当按照未出售房屋的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用;
   (五)业主个人房屋专项维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的或未交存的,差额部分由该业主承担。
    第十八条  使用房屋专项维修资金应当同时具备下列条件:
   (一)房屋共用部位、共用设施设备保修期届满;
   (二)维修项目符合房屋专项维修资金使用范围;
   (三)未交存房屋专项维修资金或房屋专项维修资金余额不足的业主就本次房屋专项维修资金使用进行现金分摊;
   (四)房屋专项维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;或者由物业所在地,区住房保障和房屋管理行政主管部门在物业管理区域内以公告的形式征求业主意见,公告日期不少于七日。公告期满后使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以下的业主且占总人数三分之一以下的业主反对的,即为使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
    第十九条  商品房屋专项维修资金使用的申请主体应根据以下方式确定:
   (一)实施物业管理的由业主委员会或社区居民委员会委托物业服务企业作为申请主体;
   (二)未实施物业管理成立业主委员会的由业主委员会作为申请主体,未成立业主委员会的由社区居民委员会作为申请主体。
    第二十条  售后公有住房房屋专项维修资金使用的申请主体为公有住房售房单位,公有住房售房单位不存在的由业主委员会或者社区居民委员会作为申请主体。
    第二十一条  申请使用房屋专项维修资金的,应当提交下列资料:
   (一)房屋专项维修资金使用方案;
   (二)与施工单位签订的工程施工合同;
   (三)与房屋共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主清册,经业主同意及公示的证明资料;
   (四)其它相关材料。
    第二十二条  使用房屋专项维修资金应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容:
   (一)工程名称;
   (二)工程范围及项目;
   (三)工程预算;
   (四)列支范围的业主分摊明细表;
   (五)工程涉及的相关单位及选择方式;
   (六)工程验收的主体和方式。
    第二十三条  房屋专项维修资金使用按照以下程序办理:
   (一)申请
    由申请主体组织制定房屋专项维修资金使用方案,并向市住房保障和房屋管理行政主管部门提出申请。
   (二)勘查公示
    市住房保障和房屋管理行政主管部门收到申请后,在七个工作日内审查房屋专项维修资金使用方案并组织现场勘查。申请主体应当将房屋专项维修资金使用方案在小区明显位置公示七日。  
   (三)业主表决
    公示期满后按本办法第十八条第四款的形式进行表决。
   (四)审核备案
    申请主体向市住房保障和房屋管理行政主管部门提交材料进行审核。经审核符合使用条件的,市住房保障和房屋管理行政主管部门予以备案。
   (五)组织实施
    申请主体按照房屋专项维修资金使用方案组织具有相应资质的施工单位进行施工。工程竣工后,申请主体应当组织相关业主、施工单位和相关部门对工程进行验收。
   (六)分摊结算
    经验收合格后,由市住房保障和房屋管理行政主管部门按照分摊清册从相关业主房屋专项维修资金分户账中核减,并通知专户管理银行划款。
    第二十四条  发生下列危及房屋使用安全等紧急情况,应立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造:
   (一)屋面防水层损坏造成严重渗漏的;
   (二)电梯故障危及人身安全的,特种设备管理部门要求对电梯维修及更新、改造的;
   (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;
   (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
   (五)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的;
   (六)经相关安全鉴定机构鉴定需要对房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的;
   (七)涉及危及业主人身、财产安全,严重影响业主正常生活的紧急情况。
    第二十五条  发生危及房屋使用安全等紧急情况,相关业主、业主委员会、社区居民委员会或物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并向所在区住房保障和房屋管理行政主管部门报告,经认定属于应急维修范围的,区住房保障和房屋管理行政主管部门应当及时组织施工单位进行维修,费用从房屋应急解危专项资金中列支,不足部分从相关业主房屋专项维修资金分户账中直接列支。
    第二十六条  房屋应急解危专项资金,是指从商品房屋和售后公有住房房屋专项维修资金统一管理产生的增值资金中除核定的管理费用外,按一定比例提取的资金。
    房屋应急解危专项资金统筹用于市四区和稀土高新区辖区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后发生危及房屋使用和人身财产安全、严重影响业主和使用人正常生活秩序等紧急情况的应急维修。具体办法由市人民政府制定。
    第二十七条  在维修过程中,业主、物业使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的,施工单位应当及时修复或者给予合理补偿,费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由施工单位承担,不得计入维修成本。
    第二十八条  市住房保障和房屋管理行政主管部门应建立施工单位、工程监理机构和工程造价咨询机构备选名录并定期公布。
    第二十九条  为保证房屋专项维修资金的合理使用,预算金额超过3万元的,聘请专业工程造价咨询机构对工程预算进行审核,维修过程中发生的监理、鉴定、审核等费用计入维修和更新、改造成本。
    第三十条  房屋专项维修资金专户应当通过转账结算不得支取现金,房屋专项维修资金只能划转到工程施工合同确定的施工单位账户中。
    第三十一条  下列费用不得从房屋专项维修资金中列支:
   (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;
   (二)依法应由相关单位承担的供水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
   (三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
   (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第四章  监督管理
    第三十二条  房屋所有权转让时,房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时过户。
    第三十三条  房屋灭失的,按照以下规定返还房屋专项维修资金:
   (一)房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主;
   (二)公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金账面余额纳入房屋应急解危专项资金统筹使用。
    第三十四条  房屋专项维修资金自交存至专户之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,利息转入房屋专项维修资金分户账滚存使用。由市住房保障和房屋管理行政主管部门与专户管理银行将利息按年结存到户。
    市住房保障和房屋管理行政主管部门在保证房屋专项维修资金正常使用的情况下,可以依法对房屋专项维修资金进行增值运作,增值运作方式限于组合银行存款和购买一级市场国债,不得用于其它投资。
    第三十五条  下列资金应当转入房屋专项维修资金账户滚存使用:
   (一)向业主派发的利息;
   (二)利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益;
   (三)利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得的收益,但业主委员会另有决定的除外;
   (四)房屋共用设施设备报废后回收的残值。
    第三十六条  市住房保障和房屋管理行政主管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
   (一)房屋专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
   (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
   (三)其他有关房屋专项维修资金使用和管理的情况。
    业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
    第三十七条  房屋专项维修资金的管理费用由市财政行政主管部门按照部门预算标准及实际工作需要核定,在房屋专项维修资金的增值资金中列支,并与房屋专项维修资金分账核算。
    第三十八条  房屋专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计监督。房屋专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行市财政行政主管部门的有关规定。市财政行政主管部门应当加强对房屋专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第五章  法律责任
    第三十九条  单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按规定承担房屋专项维修资金的,业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。
    第四十条  违反本办法规定,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)的规定予以处理。
第六章  附则
    第四十一条  本市保障性住房、拆迁安置房、集资合作建房的房屋专项维修资金的交存、使用、管理和监督,依照本办法的有关规定执行。
    第四十二条  石拐区、白云矿区、土右旗、达茂旗、固阳县房屋专项维修资金管理参照本办法执行。
    第四十三条  本办法实施前,开发建设单位已办理《商品房预售许可证》的项目,仍按照原标准交存首期房屋专项维修资金。本办法实施后,开发建设单位办理《商品房预售许可证》的项目,依照本办法规定交存首期房屋专项维修资金。
    第四十四条  本办法自印发之日起施行。

  

包头市住房和城乡建设局主管

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