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二手房交易服务平台解读

发布日期:2017/10/11 次浏览

    1 二手房买卖七步流程
核验权籍→办理网签、资金监管→办理交易过户手续→完税→办理不动产登记→领证→清分房款。
    其中办理网签、资金监管和清分房款需要由二手房交易服务平台提供服务。具体如下:
    首先,买卖双方到场,签订《包头市二手房(交易)买卖合同》(称网签)及“资金监管协议”(称资金监管),即:
◆资金监管:办理时间不超过20分钟(要监管全部交易房款);
◆非资金监管:办理时间不超过10分钟。
    第二,持该合同到产权交易窗口办理产权交易手续。
    第三,根据不同的付款方式,按照交易双方协议中的约定,监管资金的清分结算方式也不同,即:
◆一次性付款:
    A:最快过户前可先拿全款的90%,剩余在新证核验后结算。
    B:等新证核验后一次性结算。
◆银行贷款:
    A:首付款,扣除总房款10%履约保证金后,剩余部分过户前可先支付给卖方,履约保证金和银行贷款在核验新证结算后一起结算给卖方。
    B:首付款,扣除总房款10%履约保证金后,剩余部分在新证核验后先支付给卖方,贷款发放后与履约保证金一起结算给卖方。
    C:首付款和贷款核验新证后一起结算。
说明:不管哪种结算方式都必须是买卖双方协商一致,同意平台按约定支付。
    2 网签合同的作用
◆权证核验:确定交易房屋是否有抵押、查封等限制交易的情况。
◆交易锁定:即网签完《二手房交易(买卖)合同》后,该交易即被锁定,在双方共同解除合同之前,该房屋只能出售给签约的买方,杜绝“一房两卖”。
    3 常见问答
    问:为什么要施行二手房交易资金监管?
    答:由于在二手房的交易过程中不能真正实现“银货两讫”,即买卖双方在达成房屋交易之后,不能做到“产权过户与房款”的即时交割,而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后一段时间才能办理过户手续,在这期间的二手房交易资金若没有监管,资金安全存在极大的隐患,而资金监管可以有效地避免交易双方在资金交割过程中产生纠纷及矛盾,防范二手房交易风险,从根本上解决二手房交易资金安全问题。
    另外,中介公司不能代收代付客户交易资金,从而避免了中介公司挪用客户资金的可能,进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的再度发生。
    问:我和买方办理完毕资金监管手续后,什么时间可拿到房款?
    答:您和买方在产权交易大厅办理完过户交易手续,到不动产登记部门领取不动产登记证后,须到二手房交易平台窗口进行核验,核验通过后,第二个工作日由平台将款划入到您留存的银行卡内。
    问:办理资金监管留的银行卡必须是本人的吗?
    答:尽量使用本人的银行卡(必须是储蓄卡)。若非本人银行卡,需提供持卡人的身份证复印件。下列银行的银行卡平台系统不接受:农商银行、信用社、村镇银行等当地银行。
    问:我是买方,已向银行申请了贷款,卖方着急用钱,能否将在平台监管的首付款提前给卖方?
    答:可以。在合同中约定明确的情况下,有以下三种方式您可以选择:
第一种,约定在过户前给付卖方,即在扣除房屋总价的10%履约保证金后,可以将进入平台的首付款剩余部分于房屋过户前提前结算给卖方,贷款下来后打入平台的第二个工作日,卖方即可收到履约保证金和贷款部分的款项。
第二种,约定在过户后给付卖方,即在扣除房屋总价10%履约保证金后,可以将进入平台的首付款剩余部分于过户后提前结算给卖方,贷款下来后打入平台的第二个工作日,卖方即可收到履约保证金和贷款部分的款项。
第三种,约定在贷款到位后给付卖方,即贷款进入平台后与首付款一起结算给卖方。
    问:我是买方,因我一部分资金购买了理财产品,大约一个月后到期,和卖方达成了协议,先付给卖方一部分房款,剩余的房款等理财产品到期后再付给卖方,我这种情况,可以只监管部分资金吗?
    答:这种情况可采取分期付款的形式进行资金监管。可以先监管不少于总房款10%的首付资金,平台根据双方的网签合同对这套房产的产权交易进行锁定,也就是说,卖方不能再将该套房子二次买卖售于他人。平台在扣除总房款10%的履约保证金后,根据买卖双方的约定,将首付款剩余的全部或部分(属定金形式)提前结算给卖方;剩余的房款待您的理财产品到期后划入平台,再办理产权过户手续,由平台确认交易无任何纠纷后即时结算给卖方。
   问:我是卖方,与买方在平台办理了首付款监管,而且去产权部门已办理完毕过户手续,但买方申请的银行贷款不知什么时候才能到位,我不想卖给他了,可不可以撤销交易?
    答:不可以,交易已经结束。可以与买方协商解决,协商不成,可根据合同约定申请相关部门解决。平台留存的资金,待买卖双方问题解决,按双方达成的意见进行结算。
    问:交易资金已经通过二手房交易平台进行监管,如果在过户期间房产被法院查封,解除合同和退款手续怎么办理?
    答:买方应及时通知平台,在买卖双方协商确定违约责任后,需要签订《包头市二手房(交易)买卖合同解除协议》,5个工作日后,办理相关的撤销交易手续。平台将已进入平台的未结算交易资金按照买卖双方留存的银行卡原路退还。
    问:买卖双方通过中介购买一套价值50万元的房子,买方先给了卖方20万元,然后做了资金已自行划转的公证书,约定剩余的30万元过户后再一次付清,这样有风险吗?
    答:存在很大风险。一方面对买方来讲,支付20万元房款时,房源没有进行核验,房屋产权的真实性和可交易性无法确认,一旦该房屋抵押或查封,将无法过户,之前付给卖方的20万元存在退款风险。另一方面对卖方来讲,在做公证时,要给买方打一个收到50万元房屋全款的收条,而事实上,卖方只收到了20万元,户已过到买方名下,有可能买方拿上新产权证后,以公证书为由,拒绝支付给卖方剩余的30万元,卖方存在追款风险。
    问:二手房交易服务平台是否可以办理按揭或公积金贷款?
    答:可以。如果办理公积金贷款,可以直接到公积金中心南侧“公积金二手房交易服务平台”办理。咨询电话0472-3339864。如果需要办理按揭贷款,在办理资金监管手续时,直接向二手房交易服务平台提出贷款申请,咨询电话0472-5996822、5173065。“平台”将提供专业、规范、便捷高效的服务。
    问:直系亲属过户时,出具的是产权所有人所在单位的人事档案作为直系亲属的证明,可以不走资金监管吗?
    答:原则上,要求是同户籍或户籍所在地派出所或社区出具亲属关系证明。若产权所有人所在单位为事业单位、国有企业的,持所在单位的工作履历表,并加盖公章的可以不走资金监管。
    问:姑姑给侄女过户属直系亲属过户吗?
    答:不属于。《婚姻法》规定,直系亲属包括直系血亲和直系姻亲。直系血亲包括:祖父母、父母、配偶、子女、兄妹、孙子女。直系姻亲包括:儿媳与公婆、女婿与岳父岳母。
    问:资金监管是否收费?
    答:包头市二手房交易服务平台是市住房保障和房屋管理局为化解交易风险、保障双方利益而设立的便民、利民的平台,网签、资金监管全部是免费的,而且资金监管期间,平台还要按照国有商业银行持牌活期利率计算利息,结算到收款账户中。
    问:从交易开始到卖方拿到全部售房款大约需要多长时间?在平台办理一笔业务大约需多长时间?
    答:(1)全额付款交易最长不超过30天,银行贷款交易最长不超过45天。
(2)二手房交易服务平台办理网签和资金监管一笔业务不超过20分钟,买方新不动产权证领取并经平台核验后,(T+1)第二个工作日卖方即可拿到款项(节假日除外)。
※重要提示:为避免交易纠纷,平台提醒广大交易双方,将真实交易价款全部交由二手房交易服务平台进行监管。
                                                      (李雪燕)
 
 
 

  

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