构建高效安全房屋维修金使用监管体系

□张翔

    我市于2001年底启动了房屋维修资金管理工作,2008年8月成立了专业管理部门??市房屋维修资金管理中心,属于市住房保障局二级单位。经过10多年的发展,市住房保障局紧紧围绕构建“高效、便捷、安全”的房屋维修资金监管体系管理目标,逐步形成了“归集有力、管理有序、使用便捷、运作规范”的监管模式,资金的归集量和使用量实现了逐年递增。特别是2012年颁布了《包头市房屋专项维修资金管理办法》、《包头市应急解危专项资金管理暂行办法》,标志着我市房屋维修资金管理有了地方法律依据。截至目前,房屋维修资金已覆盖全市1504.99万平方米、157888户房屋,累计归集维修资金14.48亿元;累计使用维修资金3192.82万元,维修房屋75.62万平方米,受益业主35935户,充分发挥了房屋养老金的保障功能。
创新使用管理制度
    ??对维修资金表决难的情况,可采取公示制度解决。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,房屋专项维修资金使用必须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,这条使用原则在实际操作中有一定的难度。经统计,我市历年房屋维修项目中90%以上是用于房屋屋顶的维修,一般申请维修的是在顶层居住的业主,而其他楼层的业主对屋顶的维修不关心,甚至拒绝签字,导致签字难以达到2/3业主同意的最低要求。鉴于此难题,《包头市房屋专项维修资金管理办法》中明确规定,维修资金使用可由物业所在地的区住房保障行政主管部门在物业管理区域内以公告的形式征求业主意见,公告日期不少于七日。公告期满后,使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的业主反对的,即为使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。从制度设计上,解决了部分物业小区进行房屋维修申请中发生的双“三分之二”表决难的问题。
    ??建立应急解危专项资金制度。根据《包头市房屋应急解危专项资金管理暂行办法》规定,我市从房屋维修资金增值资金中按一定比例提取专项资金,统筹用于发生屋面严重渗漏、电梯故障等危及业主人身、财产安全,导致严重影响业主正常生活的紧急情况的应急维修,也包括在申请维修过程中业主意见无法统一或受益范围及责任主体难界定,维修申请无法进行的情况,该制度的建立在破解维修资金“使用难”上迈出了一大步。
    ??严格维修工程监管,建立“维修工程施工企业备选库”。2013年,按照评选标准选定了30家企业(建筑安装、防水、消防)进入维修工程施工企业备选库,并对备选库的企业实行动态管理,定期调整备选库企业。通过搭建施工企业备选库的服务平台,为业主科学选择施工企业提供了参考,有效提高了维修工程的监督管理,减少了房屋维修工程中欺诈、瞒报的问题。同时维修资金管理部门强化了对维修工程的监管,对维修工程做到事前、事中、事后全程监控,并严格执行审批备案时限,符合使用条件的做到即报即审。
    ??确保工程价质相符,建立审价机制。市住房保障局选取了信誉好、服务好的审价机构作为我市维修工程审价的合作单位,房屋维修申请主体可按照需求委托审价机构对维修工程进行审价,防范资金被滥用的风险。
    ??探索资金使用模式,开展资金使用试点工作。从2012年开始,市住房保障局将青山区口岸小区和大连新型小区的房屋维修资金移交至青山区住房保障局,由他们来负责组织试点小区房屋维修,采取公示制度,即公示期满后不同意使用维修资金的业主未达到2/3,便视为业主2/3以上业主同意维修,简化了维修资金的申请使用程序和环节,提高了维修资金的使用效率。两年来,试点小区共维修房屋98栋,3236户业主受益,使用维修资金476.5万元。
规范使用审批机制
    目前,我市的房屋维修资金使用采取的是备案制度,由申请人提出申请,符合使用条件和维修范围的,进行备案审批后方可施工维修。维修资金管理中心的管理突出以监督和指导为主,负责协调及指导业主、业主委员、物业服务企业和公有住房产权单位进行房屋维修。维修资金使用的具体操作有以下几个步骤:
    一是房屋需进行维修改造的,由业主委、居委会、物业服务企业等申请主体来进行维修申请,并针对维修项目制定维修、更新、改造计划,经维修资金管理部门审核备案后,选择施工单位,制定维修方案和工程预算并进行公示,充分保障业主的知情权,并采纳业主的合理意见,维修工程是否招标,是否委托监理或审计都由业主来确定。
    二是业主进行决策,通过书面等方式征求业主意见,确定是否进行维修,这是维修资金使用的关键,代表维修资金使用分摊范围的权益。
    三是达到2/3以上业主同意的条件,施工企业实施维修,工程完毕,业主代表、业主委员会、居委会参与工程验收,确保施工质量,工程结算如有需要可聘请审价机构进行审计,保证业主的监督权利得以实现。
    对于屋面严重渗漏、电梯因故障停运等紧急情况,由业主委员会或居委会提出申请,由区住房保障部门组织进行应急维修。

  

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