法律讲堂

业主委员会书面征求意见是否有效?
    李女士是某小区的一位业主,该小区已组建了业主大会与业主委员会。前不久,业主委员会在李女士的信箱里塞了一封函,就物业变更方案征求她的意见,当时李没在意,也就没有回复,但不久后该项方案就实行了。李女士认为没有召开业主大会征得她们业主的同意,因此询问业主委员会。业主委员会回答,大部分业主已书面同意了该项方案,其余相关手续也已办理好,因此物业变更是依法进行的。由此给李女士带来了一个疑问,业主委员会这种不召开业主大会,擅自作出的决议,是否有法律效力?
    业主大会行使职责应当由业主委员会召开业主大会会议,依法定条件和程序对有关事项作出决议。业主大会会议的有效召开,必须有规定数量的业主参加。但业主不具备可随时聚集的条件,如果业主大会会议只能采用业主或其代理人亲自到场、集体讨论的形式,则会增加业主大会会议召开的难度,不利于业主大会行使职责,也不利于小区物业的管理。《包头市物业管理条例》第十六条规定:“业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”因此,业主大会会议的召开形式可以是集体讨论,也可以采用书面征求意见的形式。无论是哪种会议形式作出的决议,只要作出决议的程序和决议的内容符合相关法律、法规及业主公约的规定,都是合法有效的。
    综上所述,李女士所在小区业主委员会以书面征求意见的形式召开业主大会会议是合法的;其通过的决议如果没有其他无效情形,即为合法有效。
业主委员会内部有不同意见怎么办?
    业主委员会在工作中,出现了意见不统一,有分歧该怎么办呢?
    业主委员会开展工作一定要遵循少数服从多数的原则。根据《业主大会规程》的规定,业主委员会通过决议只要半数以上委员赞同就应该形成业主委员会决议,并向全体业主公告。赞同和反对以及弃权的委员名单和理由应该在业主委员会决议公告上同时明确告知全体业主。只有公开透明才能确保业主委员会的决策受到全体业主的监督。业主委员会、业主大会的决议公告要张贴到每个门栋,重要的决议还应该发送到全体业主。
    作为业主委员会主任,对于目前业主委员会表决都要执行这个规定,否则后面开展工作确实是无法进行的。因为业主委员会成员中肯定会存在不同意见的,业主中间也是一样,必然存在不同的意见。如果因为存在不同意见就不开展工作,业主大会、业主委员会就永远无法开展工作了。
    对于5个人组成的业主委员会,要形成决议只要3个人赞成就可以了。如果出现2人赞成,2人反对,一人弃权,这种情况下,应该提交业主代表大会商议决定。如果多数业主代表通过的,根据具体情况决定是否提交业主大会表决,或者直接由业主委员会根据业主代表大会的决议做出决议公告实施。

以离退休干部的房屋空置或很少住为由拒交物业管理服务费合理吗?
    《包头市物业管理条例》第四十四条规定:“业主收到入住通知后在限定期限内(不少于两个月)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。业主入住后,物业服务费由业主承担”。以此为由拒交物业管理服务费的做法是错误的。首先物业服务企业是一个经济实体,不享受政府任何的优惠待遇,所以离退休干部人员在享受了物业服务以后,也要缴纳物业管理服务费。其次,物业服务企业服务的对象是小区这个整体,而不仅仅是入住的业主,在一个既定的物业管理区域,物业管理活动是一个全民性的活动,同样物业管理服务费用标准的测算也依据小区整体规模,包括小区全体业主、小区配套设施及公共设施情况。按照这个标准核定的物业管理服务费用标准,对于物业服务企业来说,全部收齐了,也只是微利,物业服务企业可以更新设备,加强管理,使物业管理工作更上新台阶,良性循环发展,物业服务企业和小区全体业主都得到了实惠,物业管理在小区可以得到持续发展。相反,如果有部分业主不交物业管理服务费,那么对于物业服务企业来说,就有一大块资金缺口,物业服务企业维持不了正常的运行,只有减少服务来应对资金缺口,这样小区的物业管理工作就走上了恶性循环的发展规道,维持不下去的时候,物业公司只好撤离小区,最后受害的还是小区全体业主。
(郭小平)

  

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